出租房铲雪与除草应该是房东责任还是房客负责?

除非是出租大厦单元(Condo),出租物业(House)的朋友经常会考虑:夏天草坪的护理,冬天车道、便道的铲雪,应该是房东负责?还是租客负责?

 

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我们先看一个案例:

房东在租约中写了一条:租客负责清理便道、过道和车道(包括铲雪)。于是在当年的冬天,租客“依约而行”。俗话说,不怕一万,就怕万一。租客在一次铲雪中,滑到在车道上,摔成了骨折。于是租客告房东,房东找了保险公司,保险公司不予理赔(原因不在此处讨论),房东也不愿意赔。于是租客把房东直接告到了民事法庭,这就是冬季最常见的起诉,叫做Slip and Fall。

 

房东先是在民庭提出了一个动议,要求民庭不予受理,原因是租约中明定租客自行负责清雪,现在受了伤,自然是由租客自己负责才符合合同约定。租客也提出了一个反向动议,说这一条“明显违反‘民租法’”。民庭的初审法官还真的支持了房东,说民租法并没有禁止房东将铲雪之责任转嫁给租客,所以,租约的条款有效,从而否决了租客的反向动议。这样就意味着,房东的说法成立– 租客摔了也活该。租客不服,上诉了。

 

上诉院受理了上诉请求,上诉院法官剖析了民租法(Residential Tenancy Act, 2006 和先前的Tenant Protection Act, 1997)和与之配套的管理办法(Regulations)。

 

首先看主法,就是民租法。民租法第3条第一款说,本法中的条款,即使被其他的法规或协议所替换,本法的条款继续有效。这就是说,无论协议,意即租约,如何安排,如果与本法矛盾、冲突或者不符,以本法为根本。

 

“3. (1) Application of Act – This Act, except Part V.1, applies with respect to rental units in residential complexes, despite any other Act and despite any agreement or waiver to the contrary.

 

然后再看配套的管理办法。安大略省管理办法,编号517/06,第26条第一款说:外部公共区域必须维护到适合使用的条件,必须没有危险。为此,如下物质必须清除…..(5)不安全的积雪与冰。

 

“26. Exterior common areas – (1) Exterior common areas shall be maintained in a condition suitable for their intended use and free of hazards and, for these purposes, the following shall be removed …(5) Unsafe accumulations of ice and snow.”

 

说到这里,上诉院法官指出,房东可以将法律赋予他自己的义务,外判给他人。这一点,法律不禁止。(That the Act does not prohibit a landlord from contracting with a tenant for snow removal services does not mean that every provision that addresses snow removal by a tenant is consistent with the Act.)

 

也就是说,房东并不是被此法条所束缚,而必须亲自去执行这条法律给出的义务(铲雪),相反,他可以将这项义务安排给别人进行,这个“别人”可以是任何人,这个人与房东形成新的合约关系,如果这个人恰巧就是租客,也完全可以,房东与租客将形成新的合约关系,同时,此合约完全游离与租约本身,只要符合合同的成立要件,此合同有效。

 

上诉院法官回过头来,分析这个案子时说,没有发现房东与租客建立了新的合约关系,相反,房东将自己的义务转嫁给了租客,与民租法第3条第一款相违背,于是此条款无效。结合管理办法第26条第一款,租客在执行过程中受伤,房东有赔偿责任。

 

最后,上诉院法官准予了租客的上诉,此案发回重审。最后租客胜。

 

这个案例的标题是Montgomery v. Van, 2009 ONCA 808。由安省上诉院法官R.G. Juriansz主审,J. Laskin法官与P. Rouleau法官合审。

 

这个案例告诉我们:

  1. 铲雪是房东的法定义务,除草也是。
  2. 房东不一定非要亲力亲为,可以外判。外判后,新合同关系成立。
  3. 房东如果外判给了租客,应该支付服务费用给租客,租客从而成为服务商,自负风险。支付费用是,不要和租金冲抵。形成完完全全两笔账。
  4. 不建议请自己的租客进行类似的维护,建议使用合适的第三方服务公司,以便减少不必要的摩擦。

 

冬天要来了,下雪是自然会有的,传说今年雪量不小。请房东仔细安排铲雪事宜,避免麻烦。

 

文章作者:

于戎伟法律顾问PARALEGAL